【案情简介】

被告杨丽丽（化名）系新晃县某小区业主。2017年4月杨丽丽与原告家宜物业服务有限公司（化名）签订《物业服务合同书》，约定家宜物业公司向杨丽丽提供物业管理服务，杨丽丽按建筑面积1.1元／㎡/月的标准支付物业服务费，逾期付款的，从逾期之日起按每天1％加收滞纳金。杨丽丽自2018年4月起拒绝缴纳物业费，理由是楼上卫生间漏水将其灯、吊顶泡坏，物业未予办理。双方协商未果，家宜物业公司诉至法院，请求判决被告支付物业费10940元、滞纳金11925元。

【审理情况】

该案受理后，由新晃法院立案庭物业纠纷团队办理，承办法官立即与该物业公司取得联系，将杨丽丽的意见反馈至物业公司，并与物业公司工作人员一起到杨丽丽家中勘察现场，发现楼上卫生间确实有漏水的情况，因长时间漏水，杨丽丽家卫生间吊顶脱皮严重。调解中，承办法官向被告杨丽丽释法，告知其物业公司仅对小区共有部分负有管理义务，楼上卫生间漏水造成的损失应由楼上业主负担。随后，法院通过物业工作人员与楼上业主取得联系，向楼上业主释法明理，告知其有停止侵害、赔偿损失的法律责任，并劝导其邻里之间以和为贵。经法院调解，楼上业主表示愿意重新做卫生间防水，并为杨丽丽的卫生间重新吊顶，购买灯具等。

一个月后，全部维修事项完成，杨丽丽到物业公司缴纳物业费10940元，家宜物业公司向本院撤回起诉，该物业纠纷案圆满解决。

【裁判依据】

新晃侗族自治县人民法院速裁团队法官  郭晓波

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”业主共有部分主要包括：（一）道路、绿地，但是属于城市公共道路、城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外；（二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；（三）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；（四）物业服务用房和其他公共场所、共用设施；（五）法律法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

本案中杨丽丽卫生间泡水系楼上卫生间漏水造成，卫生间系业主的专有部分，非物业的管理服务范围，杨丽丽应当按照合同约定支付物业费。

【案例注解】

房屋漏水应当找谁？

1、《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房屋、外墙的防渗漏，最低保修期限为5年，故在保修期内的房屋，非人为造成的漏水的情况下，业主可以要求开发商承担质量保修责任。

2、《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，故如果是房屋主体结构、公共部位以及公共设施设备损坏造成的漏水可以找物业。当然，具体问题还得具体分析。当漏水情况非常严重时，可向物业申请房屋维修基金予以修复。

3、《中华人民共和国民法典》第二百九十六条规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害，故如果是由于其他业主装修或疏于管理，造成房屋漏水的，可以要求其承担损害赔偿责任。